(芝加哥時報快訊) 芝加哥市中心的辦公室業主們與世界其他地方一樣，在2023年第二季度，因為COVID-19健康緊急情況的結束而感到高興,但他們所面臨的疫情後遺症仍在惡化。

根據房地產服務公司CBRE的數據，因為在家辦公風潮而導致芝加哥市中心辦公室空置率創歷史新, 高截至今年年中，芝加哥市中心商業區的辦公室空置率從三個月前的22.4%微升至22.6%，創下歷史新高。可供使用的空間比例相比一年前的21.2%和公共衛生危機開始時的13.8%都有所增加。根據CBRE的數據，空置率在過去11個季度中有9個季度達到新的歷史高位。

對於市中心大型辦公樓業主來說，這是一個持續三年的艱難時期，公司不斷縮減辦公面積，遠程工作的興起加劇了這種情況。辦公需求前景不明朗，現在又加上高利率的壓力，使辦公物業的價值受到打擊，讓許多業主面臨著即將违约的貸款，如果他們還沒有被迫接受被起訴進行抵押或將物業交還給貸款人。同時，對於那些正在尋找工作空間的公司來說，談判籌碼從未如此高，他們可以獲得前所未有的租約彈性和其他優惠來達成交易。

最近空置率上升的大部分來自於新供應。CBRE將新完工的Salesforce Tower列入其數據，這是一座60層的塔樓，在市場不需要新供應的時候提供了大量的新辦公空間。該建築的幾乎整個空間已經被Salesforce和律師事務所Kirkland & Ellis預租，但Kirkland最終搬到該建築物可能會在N. LaSalle St. 300處留下一個巨大的空缺。

與此同時，需求相對較強勁：根據CBRE的數據，第二季度的淨吸納量（衡量相較於前一時期租賃和佔用空間的變化）增加了超過427,000平方英尺，是自2019年以來的第二好季度。Salesforce在其同名塔樓佔用了380,000平方英尺的空間，大大超過了該公司在River North的三座建築物上的180,000平方英尺。

芝加哥商業週刊引述 CBRE的租賃代理人Kelsey Scheive的話說，在公司尋求能夠吸引員工上班而不是在家工作的辦公空間方面，頂級建築仍然占據了大部分交易份額。但她承認，現在要達成任何交易仍然是一個艱難的時期。

辦公室困境持續存在 儘管有幾家大型辦公室進駐，但第二季度新完工的建築物擴大了工作空間供需之間的差距。

CBRE的芝加哥辦公室高級副總裁Kelsey Scheive表示：“公司對他們所占用的空間有更多謹慎的考慮。”她的租賃業務包括N. Wacker Drive 110號以及S. Riverside Plaza 10號和120號。租戶們正在談判中將更多選擇條款納入租賃協議，以便在未來擴大或縮減空間，而不是一開始就占用更多空間。

她說：“公司不會一開始就增加方形呎數，但他們希望有彈性以實現增加方形呎數。”

在第二季度完成的一些新租賃使業主們感到滿意。Barstool Sports在Fulton Market區簽署了一項佔地40,000平方英尺的全新交易，而Antares Capital在BMO Tower簽署了近88,000平方英尺的租賃，比其目前在W. Monroe St. 500號的空間多出約18,000平方英尺。即使在空置問題嚴重的LaSalle Street上，專業保險公司Amwins在S. LaSalle St. 10號的空間增加了22,000平方英尺，相當於39%的擴張。

但業主們也面臨著減少空間的壓力。Aon與Aon Center的業主達成協議，將租賃期限延長兩年，但將該建築拆減了超過100,000平方英尺的辦公空間。在西區Loop地區，Molson Coors在BMO Tower簽署了一項佔地83,000平方英尺的租賃，但將在Wacker Drive 250號的167,000平方英尺空間中搬出。共享辦公空間提供商WeWork也關閉了其位於Loop中心的125 S. Clark St. 112,000平方英尺的辦公場所，這是該公司關閉表現不佳場所的一部分。

對業主們來說，情況變得更加困難的還有最近幾個月積累的更多次租賃列表。新上市的150 S. Wacker Drive有一個佔地75,000平方英尺的次租賃，不過該公司計劃保留部分空間。

截至今年6月底，市中心的次租賃空間總計超過8百萬平方英尺，相比一年前的6.3百萬平方英尺和疫情開始時的3.3百萬平方英尺有所增加。

Scheive表示，提供長租期的次租賃空間正在與業主提供的直接交易競爭，尤其是在租戶試圖避免自費從頭開始建造空間的情況下。她說：“但如果（次租賃空間）不是他們此時所需，（他們）愿意支付費用以獲得他們想要的建築物空間。”

預計新供應的減少將有助於控制未來幾年空置率的飆升。CBRE正在追蹤正在建設中的五座市中心辦公樓，總計將近150萬平方英尺，其中只有25%已預先租出。雖然這種大量上市的空間對業主來說是令人困擾的，但這也只是一年前正在建設中的辦公面積的一半。

對於許多業主來說，挑戰將是保持他們的建築物，直到供求恢復平衡。

紐約的Aon Center業主最近通過與Aon達成租賃延長協議並獲得更多時間向貸款人償還抵押貸款，避免了违约。紐約的私募股權巨頭Blackstone也面臨著與350 N. Orleans St.上陷入困境的辦公大樓相關的3.1億美元貸款可能违约的風險。據報導，上個月Blackstone正在與貸款人進行談判，以應對貸款在七月到期之前的狀況。

其他業主已經放棄。位於W. Jackson Blvd. 209號的辦公大樓業主上個月將這座12層建築物的鑰匙交給了貸款人，而不是面臨可能的進一步被起訴的抵押程序。